Comparatif
Loi Jeanbrun vs Pinel : quel dispositif est plus avantageux ?
Le Pinel s’est éteint fin 2024. La loi Jeanbrun lui succède avec un mécanisme fondamentalement différent — plus souple, plus puissant pour les contribuables fortement imposés, mais aussi plus complexe à optimiser.
Comparatif détaillé
| Critère | Loi Jeanbrun | Pinel (éteint 2024) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Amortissement déductible | Réduction forfaitaire |
| Avantage fiscal max | 12 000 €/an de déduction max | Plafonné 63 000 € |
| Profil idéal | TMI ≥ 30 % | TMI 11–30 % |
| Durée engagement | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans |
| Cumul déficit foncier | ✅ Oui | ❌ Non |
| Zones éligibles | Toute la France | A bis, A, B1 |
| Plafond ressources locataire | Oui (décret) | Oui (décret) |
| Disponibilité | ✅ En vigueur 2026 | ❌ Éteint fin 2024 |
Jeanbrun et Pinel, un exemple chiffré
Pour un investisseur à la TMI de 41 % achetant un bien à 250 000 €, en catégorie très sociale (taux 5,5 %) :
- Pinel 12 ans (ancien barème) : réduction maximale de 63 000 € sur 12 ans = 5 250 €/an, imputée sur l’impôt dû
- Jeanbrun 9 ans : base amortissable 200 000 € (80 % de 250 000 €) × 5,5 % = 11 000 €/an de déduction (sous le plafond de 12 000 €/an) — à TMI 41 %, la déduction réduit l’impôt et les prélèvements sociaux (économie de 58,2 centimes par euro déduit) = 6 402 €/an → 57 618 € sur 9 ans, hors déficit foncier
Le Jeanbrun offre ici une économie annuelle supérieure au Pinel, sur une durée d’engagement plus courte, et reste cumulable avec le déficit foncier — ce que le Pinel n’autorisait pas. Le résultat dépend fortement de la catégorie de loyer choisie et de votre TMI : un audit patrimonial préalable est indispensable pour chiffrer votre cas précis.
L’investissement locatif comporte des risques : vacance locative et impayés de loyer, évolution du marché immobilier local (valeur du bien non garantie), et, en cas de financement à crédit, le risque lié aux mensualités.
Risque spécifique au dispositif Jeanbrun : le non-respect de l’engagement de location de 9 ans (revente anticipée, non-respect des plafonds de loyer ou de ressources du locataire, vacance prolongée) entraîne une reprise fiscale — le remboursement des avantages fiscaux déjà obtenus, majoré d’intérêts de retard. L’avantage fiscal ne doit jamais être le seul critère de décision.
Le Jeanbrun est-il adapté à tous les profils ?
Non. Pour les contribuables à TMI de 11 %, l’amortissement génère peu d’économies. Dans ce cas, d’autres dispositifs (LMNP, déficit foncier pur) peuvent être plus pertinents. C’est pourquoi un audit patrimonial préalable est indispensable avant tout investissement.
Quel dispositif est fait pour vous ?
Un conseiller Invest’Aide analyse votre situation fiscale et vous recommande le meilleur dispositif.