Amortissement loi Jeanbrun : fonctionnement et calcul
L’amortissement est le cœur du dispositif Jeanbrun. Contrairement au Pinel (réduction forfaitaire), il s’adapte à votre TMI et peut générer des économies bien supérieures sur la durée.
Vous déduisez chaque année une fraction du prix d’acquisition (hors terrain) de vos revenus fonciers — 3,5 % à 5,5 % par an selon la catégorie de loyer retenue, plafonnée à 8 000-12 000 €/an. Sur 9 ans minimum, l’économie d’impôt dépend directement de votre tranche marginale d’imposition.
Qu’est-ce que l’amortissement Jeanbrun ?
En comptabilité, amortir un bien signifie constater sa dépréciation dans le temps et la déduire de ses revenus. La loi Jeanbrun transpose ce mécanisme aux particuliers investisseurs en immobilier locatif : chaque année, vous pouvez déduire une fraction du coût d’acquisition du bien de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable.
Les taux d’amortissement
| Catégorie de loyer | Taux annuel (neuf) | Taux annuel (rénové) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (−15 %) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (−30 %) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (−45 %) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le taux s’applique sur une assiette de 80 % du prix d’acquisition (les 20 % de foncier ne sont jamais amortissables), sur un engagement de location de 9 ans minimum.
Exemple de calcul concret
Cumul avec le déficit foncier
L’un des grands avantages de la loi Jeanbrun est la cumulabilité avec le déficit foncier. Si vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, travaux) dépassent vos loyers perçus, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (voire plus en cas de travaux). Combiné à l’amortissement, l’optimisation fiscale peut être très significative.
Simulation selon votre TMI
| TMI | Économie/an (200k€) | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|
| 30 % | 2 640 € | 23 760 € |
| 41 % | 3 608 € | 32 472 € |
| 45 % | 3 960 € | 35 640 € |
* Calcul sur la base d’un amortissement annuel de 8 800 € (catégorie très sociale, taux 5,5 % sur une base de 160 000 €), plafonné à 12 000 €/an. Ces chiffres sont indicatifs — votre conseiller Invest’Aide établira une simulation précise selon votre situation et la catégorie de loyer retenue.
L’investissement locatif comporte des risques : vacance locative et impayés de loyer, évolution du marché immobilier local (valeur du bien non garantie), et, en cas de financement à crédit, le risque lié aux mensualités.
Risque spécifique au dispositif Jeanbrun : le non-respect de l’engagement de location de 9 ans (revente anticipée, non-respect des plafonds de loyer ou de ressources du locataire, vacance prolongée) entraîne une reprise fiscale — le remboursement des avantages fiscaux déjà obtenus, majoré d’intérêts de retard. L’avantage fiscal ne doit jamais être le seul critère de décision.
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