Comparatif
Loi Jeanbrun vs Pinel : quel dispositif est plus avantageux ?
Le Pinel s’est éteint fin 2024. La loi Jeanbrun lui succède avec un mécanisme fondamentalement différent — plus souple, plus puissant pour les contribuables fortement imposés, mais aussi plus complexe à optimiser.
Comparatif détaillé
| Critère | Loi Jeanbrun | Pinel (éteint 2024) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Amortissement déductible | Réduction forfaitaire |
| Avantage fiscal max | 12 000 €/an de déduction max | Plafonné 63 000 € |
| Profil idéal | TMI ≥ 30 % | TMI 11–30 % |
| Durée engagement | 9 à 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Cumul déficit foncier | ✅ Oui | ❌ Non |
| Zones éligibles | A bis, A, B1, B2* | A bis, A, B1 |
| Plafond ressources locataire | Oui (décret) | Oui (décret) |
| Disponibilité | ✅ En vigueur 2026 | ❌ Éteint fin 2024 |
Quand le Jeanbrun est-il supérieur au Pinel ?
Pour un investisseur à la TMI de 41 % achetant un bien à 250 000 € :
- Pinel 12 ans : réduction maximale de 63 000 € sur 12 ans = 5 250 €/an
- Jeanbrun 9 ans : amortissement 25 000 €/an × 41 % = 10 250 €/an → 92 250 € sur 9 ans
L’écart est encore plus marqué pour les TMI à 45 %, et se creuse davantage quand on cumule le déficit foncier.
Le Jeanbrun est-il adapté à tous les profils ?
Non. Pour les contribuables à TMI de 11 %, l’amortissement génère peu d’économies. Dans ce cas, d’autres dispositifs (LMNP, déficit foncier pur) peuvent être plus pertinents. C’est pourquoi un audit patrimonial préalable est indispensable avant tout investissement.
Quel dispositif est fait pour vous ?
Un conseiller Invest’Aide analyse votre situation fiscale et vous recommande le meilleur dispositif.