FAQ loi Jeanbrun : toutes les réponses à vos questions

Vous vous posez des questions sur la loi Jeanbrun avant de vous lancer ? Nos conseillers ont compilé les 15 questions les plus fréquentes. Pour aller plus loin : guide complet ou simulateur en ligne.

Questions sur l’éligibilité du bien

1. Quel type de bien est éligible à la loi Jeanbrun ?

Les logements neufs ou en VEFA sont éligibles, ainsi que les logements anciens réhabilités à condition que les travaux représentent au moins 30 % du coût total de l’opération. Le bien peut être appartement, maison individuelle ou immeuble de rapport, destiné à la location d’habitation principale.

2. Y a-t-il des restrictions géographiques ?

Non, aucune. C’est l’un des atouts majeurs du dispositif. La loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans distinction de zones A, A bis, B1, B2 ou C. Métropole, ville moyenne, commune rurale — l’avantage fiscal s’applique partout.

3. Les locaux commerciaux reconvertis en habitation sont-ils éligibles ?

Oui, sous conditions. La transformation doit être complète, le bien destiné à l’habitation principale, et les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total. Ce type de projet nécessite un accompagnement juridique et fiscal rigoureux.

Questions sur les travaux

4. Quel est le montant minimum de travaux requis ?

Les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + frais + travaux). Exemple : bien acheté 140 000 € (frais inclus) + 60 000 € de travaux = 200 000 € coût total. Les travaux = 30 % — seuil minimal exactement respecté.

5. Quels types de travaux sont pris en compte ?

Tous travaux de rénovation et d’amélioration : réfection de toiture, isolation thermique, remplacement des menuiseries, rénovation plomberie et électricité, remise aux normes, création de salles de bain, ravalement, etc. Les simples travaux d’entretien (peinture légère, remplacement d’un robinet) ne suffisent pas. Des factures en bonne et due forme sont indispensables.

6. Faut-il réaliser les travaux avant de louer ?

Oui. Les travaux doivent être achevés avant la mise en location. La déduction Jeanbrun ne commence qu’à compter de la date de mise en location effective du bien rénové.

Questions sur l’avantage fiscal

7. La loi Jeanbrun est-elle une réduction ou une déduction fiscale ?

C’est une déduction du revenu foncier, pas une réduction d’impôt. Elle réduit votre base imposable, faisant baisser l’impôt sur le revenu selon votre TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un TMI 41 %, chaque euro déduit économise 58,2 centimes.

8. Quel est le plafond annuel de déduction ?

Le plafond dépend de la catégorie de loyer retenue : 8 000 €/an en intermédiaire, 10 000 €/an en social, 12 000 €/an en très social — toujours par foyer fiscal. Il se calcule en appliquant le taux (3,5 % à 5,5 %) sur l’assiette amortissable, qui est de 80 % du prix d’acquisition (les 20 % de foncier ne sont jamais amortissables).

9. Quels sont les trois taux et comment les choisir ?

• 3,5 % en location intermédiaire (loyer environ 15 % sous le marché)
• 4,5 % en location sociale (loyer environ 30 % sous le marché)
• 5,5 % en location très sociale (loyer environ 45 % sous le marché)

Les trois taux correspondent à la catégorie de loyer choisie, pas à une durée d’engagement différente : la durée de location est de 9 ans minimum dans les trois cas. Plus la catégorie est sociale, plus le taux et le plafond de déduction sont élevés, mais plus le loyer encaissé est bas. Le choix dépend de votre TMI et de votre priorité entre économie d’impôt et revenu locatif.

Questions sur la durée d’engagement

10. Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de mon engagement ?

L’administration fiscale peut exiger le remboursement des déductions obtenues, majorées d’intérêts de retard. Exceptions sans remise en cause : décès, licenciement, invalidité 2e ou 3e catégorie. Hors ces cas, la vente avant terme est financièrement très risquée.

11. Comment choisir entre les 3 catégories de loyer (intermédiaire, social, très social) ?

Le choix engage tout le montage dès la souscription : plus la catégorie est sociale, plus le taux d’amortissement et le plafond de déduction sont élevés, mais plus le loyer plafonné est bas par rapport au marché. L’arbitrage dépend de votre TMI, de la tension locative de la zone et de votre priorité (économie d’impôt maximale ou revenu locatif maximal). Un conseiller Invest’Aide compare les 3 scénarios avant souscription.

Questions sur la compatibilité et les cas particuliers

12. La loi Jeanbrun est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?

Elle est difficilement cumulable sur un même bien avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En revanche, rien n’empêche de détenir plusieurs biens sous dispositifs différents : Jeanbrun, Malraux, SCPI de déficit foncier… La loi Jeanbrun est compatible avec la déduction de droit commun des charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances).

13. Peut-on investir via une SCI ?

Oui, via une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : les revenus fonciers remontent dans les déclarations personnelles des associés au prorata de leurs parts. La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) est incompatible car les revenus ne sont pas taxés en revenus fonciers au niveau de l’associé.

14. Comment déclarer les déductions loi Jeanbrun ?

La déduction s’effectue dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044). Le régime micro-foncier (abattement 30 %) est incompatible. Sur le 2044, indiquez le montant Jeanbrun en complément des charges déductibles habituelles. Un accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour la première année.

15. La loi Jeanbrun est-elle accessible aux non-résidents fiscaux français ?

Non. Le dispositif est réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France (article 4 B du Code général des impôts). Les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des déductions Jeanbrun sur leurs revenus fonciers français.

Vous avez d’autres questions ?

Nos conseillers sont disponibles pour répondre à vos questions, analyser votre situation fiscale et vous orienter vers les programmes éligibles les plus adaptés.

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