Loi Jeanbrun : le nouveau dispositif d’investissement locatif
Successeur du Pinel, la loi Jeanbrun redéfinit la défiscalisation immobilière en France à partir de 2026. Découvrez son fonctionnement, ses avantages et comment en bénéficier.
Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif dont l’entrée en vigueur est prévue pour 2026, issu de la proposition de loi portée par le député Jean-Paul Mattei et soutenue par le gouvernement pour remplacer le Pinel, dont la dernière version s’est éteinte fin 2024.
Son objectif : relancer la construction de logements neufs en offrant aux investisseurs particuliers un mécanisme d’amortissement fiscal sur leurs biens locatifs, cumulable avec le déficit foncier. Contrairement au Pinel classique (réduction d’impôt sur le revenu), la loi Jeanbrun repose sur un principe de déduction des charges amorties, plus souple et plus durable.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Le mécanisme central de la loi Jeanbrun est l’amortissement du prix d’acquisition du bien immobilier. L’amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien (les 20 % correspondant au terrain ne sont pas amortissables). Le taux annuel et le plafond varient selon le niveau de loyer pratiqué :
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) | Taux annuel (rénové) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (15 % sous le marché) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (30 % sous le marché) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (45 % sous le marché) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
- L’engagement de location est de minimum 9 ans en résidence principale du locataire.
- La location doit débuter dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
- L’économie fiscale dépend directement de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : plus elle est élevée, plus vous économisez.
- Les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété) restent déductibles en plus de l’amortissement.
- L’amortissement n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente (avantage majeur vs LMNP).
Exemple concret : Pour un bien neuf acheté 200 000 €, la base amortissable est de 160 000 € (80 %). En niveau très social (taux 5,5 %), l’amortissement annuel est de 8 800 €. Avec une TMI à 41 %, l’économie d’impôt annuelle est de 3 608 €, soit plus de 32 000 € sur 9 ans, sans compter le déficit foncier.
Les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun
Jusqu’à 12 000 €/an d’amortissement
Déduction annuelle sur vos revenus fonciers, selon le niveau de loyer et la valeur du bien.
Cumul avec le déficit foncier
Les deux mécanismes sont cumulables, maximisant l’optimisation fiscale sur toute la durée de détention.
Adapté à votre TMI
Plus votre imposition est élevée (30 %, 41 %, 45 %), plus l’avantage fiscal est important.
Partout en France
Aucune restriction de zone géographique : tout le territoire français est éligible.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, votre investissement doit respecter plusieurs critères :
| Critère | Détail |
|---|---|
| Type de bien | Logement neuf ou en VEFA (immeuble collectif), ou ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix) |
| Localisation | Partout en France — aucune restriction de zone géographique |
| Type de location | Location nue (non meublée), résidence principale du locataire |
| Durée de location | Minimum 9 ans — location dans les 12 mois suivant la livraison |
| Plafonds de loyer | Loyer inférieur au marché : −15 % (intermédiaire), −30 % (social) ou −45 % (très social) |
| Plafonds de ressources | Le locataire doit respecter des plafonds de revenus annuels selon le niveau de loyer choisi |
Loi Jeanbrun vs Pinel : les différences clés
| Critère | Loi Jeanbrun | Pinel (ancien) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement + déduction | Réduction forfaitaire |
| Avantage annuel max | 12 000 € de déduction | Plafonné à 63 000 € total |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans |
| Cumul déficit foncier | ✅ Oui | ❌ Non |
| Zones éligibles | Toute la France | A, A bis, B1 |
| Réintégration plus-value | ✅ Non réintégré | — |
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