Loi Jeanbrun : le nouveau dispositif d’investissement locatif
Successeur du Pinel, la loi Jeanbrun redéfinit la défiscalisation immobilière en France depuis 2025. Découvrez son fonctionnement, ses avantages et comment en bénéficier.
Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif entré en vigueur en 2025, issu de la proposition de loi portée par le député Jean-Paul Mattei et soutenue par le gouvernement pour remplacer le Pinel, dont la dernière version s’est éteinte fin 2024.
Son objectif : relancer la construction de logements neufs dans les zones tendues en offrant aux investisseurs particuliers un mécanisme d’amortissement fiscal sur leurs biens locatifs, cumulable avec le déficit foncier. Contrairement au Pinel classique (réduction d’impôt sur le revenu), la loi Jeanbrun repose sur un principe de déduction des charges amorties, plus souple et plus durable.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Le mécanisme central de la loi Jeanbrun est l’amortissement du prix d’acquisition du bien immobilier. Concrètement :
- Vous déduisez chaque année jusqu’à 10 % du prix d’acquisition (hors terrain) de vos revenus fonciers.
- L’amortissement est appliqué sur une durée de 9 à 12 ans selon les modalités choisies.
- L’économie fiscale dépend directement de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : plus elle est élevée, plus vous économisez.
- Les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété) restent déductibles en plus de l’amortissement.
Exemple concret : Pour un bien acheté 200 000 €, l’amortissement annuel peut atteindre 20 000 €. Avec une TMI à 41 %, l’économie d’impôt annuelle est de 8 200 €, soit 73 800 € sur 9 ans.
Les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun
Amortissement sur 9 à 12 ans
Déduction annuelle pouvant dépasser 10 % du prix d’acquisition sur vos revenus fonciers.
Cumul avec le déficit foncier
Les deux mécanismes sont cumulables, maximisant l’optimisation fiscale sur toute la durée de détention.
Adapté à votre TMI
Plus votre imposition est élevée (30 %, 41 %, 45 %), plus l’avantage fiscal est important.
Toutes les grandes villes
Eligible dans les zones A, A bis et B1 couvrant Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes et bien d’autres.
Conditions et zones éligibles
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, votre investissement doit respecter plusieurs critères :
| Critère | Détail |
|---|---|
| Type de bien | Logement neuf ou en VEFA, ou ancien rénové (travaux ≥ 25 % du prix) |
| Zones éligibles | A, A bis, B1 (et B2 sous conditions) |
| Durée de location | Minimum 9 ans en résidence principale du locataire |
| Plafonds de loyer | Selon la zone géographique (fixés par décret) |
| Plafonds de ressources | Le locataire doit respecter des plafonds de revenus annuels |
Loi Jeanbrun vs Pinel : les différences clés
| Critère | Loi Jeanbrun | Pinel (ancien) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement + déduction | Réduction forfaitaire |
| Avantage max | Illimité (selon TMI) | Plafonné à 63 000 € |
| Durée d’engagement | 9 à 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Cumul déficit foncier | ✅ Oui | ❌ Non |
| Zones | A, A bis, B1, B2 | A, A bis, B1 |
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